L'abuso edilizio
In materia di edilizia, uno degli illeciti più diffusi è sicuramente l’abuso edilizio. Laddove non si verifichino le condizioni burocratiche necessarie per realizzare un intervento di costruzione o ristrutturazione in un edificio, si parla di abusi edilizi. La realizzazione pratica di alcuni interventi (quelli che non rientrano nella semplice “edilizia libera”) richiede la concessione di un titolo abilitativo, composto da una serie di documenti che specificano le norme tecniche e le autorizzazioni di una determinata opera; ciò si fa per garantire la sicurezza e la regolarità dei procedimenti tecnici in materia di edilizia.
Il reato di abuso edilizio è molto frequente in zone rurali dove scarseggiano i controlli. Qualora sussista l’illecito, la norma sull’abuso edilizio prevede delle sanzioni ai responsabili e dei procedimenti successivi per sanare i danni.
Si definisce abuso edilizio un intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio eseguito in assenza delle abilitazioni amministrative necessarie per garantirne la sicurezza e la regolarità giuridica. Non esistendo ufficialmente una norma sull’abuso edilizio che fornisca chiaramente la definizione, si includono sotto questo reato una molteplicità di illeciti riguardanti i lavori che presentano mancanze o difformità rispetto alle concessioni del Comune o del Catasto.
Sono previste diverse sanzioni per abuso edilizio, partendo da quelle pecuniarie fino ad arrivare a procedimenti penali e all’arresto.
Il Testo Unico sull’Edilizia, all’Art. 44, specifica le sanzioni pecuniarie e penali che possono essere comminate in caso di reato di abuso edilizio, ovvero:
- ammenda fino a 10.329 euro per inosservanza di norme e prescrizioni previste da questo Testo, dai regolamenti urbanistici e dai permessi per costruire;
- ammenda da 5.164 a 51.645 euro e arresto fino a due anni per esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione;
- ammenda da 15.493 a 51.645 euroe arresto fino a due anni per lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio e di interventi in zone sottoposte a vincolo storico, archeologico, artistico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza di permesso.
All’Art. 37 comma 1 di questo Testo vengono invece elencate le sanzioni amministrative commisurate al tipo di abuso edilizio, e cioè:
- in caso di mancata demolizione, la confisca dell’immobile lo porta a diventare patrimonio comunale;
- in caso di mancata o difforme segnalazione di inizio lavori, multa equivalente al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile a seguito delle operazioni edili, non comunque inferiore a 516 euro.
Le sanzioni di natura economica vengono comunque commisurate al tipo di abuso. Bisogna inoltre ricordare che la prescrizione per abuso edilizio è automatica dopo i 4 e i 5 anni in caso di processo e condanna avvenuti. Dopo 20 anni dall’abuso edilizio (che può essere ereditato), la soluzione più efficiente rimane la concessione edilizia in sanatoria.
Nonostante l’assenza di una chiara definizione del concetto di abuso edilizio, si può affermare che si tratta di numerose tipologie di illeciti che possono essere catalogati in base alla loro diversa natura e gravità. Le categorie di abuso edilizio di riferimento possono essere riassunte come segue:
- interventi edili senza il titolo abilitativo necessario: si tratta di opere eseguite prima della concessione del titolo abilitativo o dopo l’annullamento di quest’ultimo;
- interventi effettuati in totale difformità dal titolo abilitativo: in questi casi, le caratteristiche tipologiche e planivolumetriche dell’edificio sono totalmente distanti da quelle previste nell’autorizzazione;
- interventi effettuati in parziale difformità dal titolo: rientrano in questa categoria gli abusi edilizi di lieve entità e quindi parzialmente conformi al titolo abilitativo, solitamente riferiti a caratteristiche delle singole unità immobiliari;
- interventi con variazioni essenziali: realizzati non rispettando i criteri della legge. Più nello specifico, tali interventi possono riguardare modifiche delle caratteristiche sostanziali dell’intervento edilizio in questione, modifiche consistenti della cubatura e violazione di leggi in materia di edilizia antisismica.
Come sanare un abuso edilizio interno? Il Testo Unico sull’Edilizia regola gli abusi edilizi lievi (tolleranze costruttive) all’Art. 34, ammettendo difformità del 2% nei piani abilitativi in caso di difformità su altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e parametri delle unità immobiliari.
Uno dei soggetti responsabili di un eventuale reato di abuso edilizio, che può essere l’acquirente di un immobile, così come il direttore dei lavori o il costruttore, può sporgere denuncia per abuso edilizio dopo aver consultato il piano urbanistico presso l’Ufficio Tecnico del Comune, verificando l’effettivo illecito.
Le conseguenze della denuncia sono differenti: dipende se si parla di costruzione senza permesso, che comporta una denuncia alla Polizia Municipale, o di una costruzione illecita con permesso regolare (in tal caso si farà segnalazione all’Ufficio Urbanistica e Toponomastica). È importante notare che la denuncia del primo caso va impugnata dal Comune di riferimento entro 30 giorni dalla presentazione.
Esistono due procedimenti per ridurre o cancellare il reato di abuso edilizio: il condono edilizio e la sanatoria per abusi edilizi:
- si procede con il condono edilizio nei casi di abuso edilizio avvenuti entro una certa data e secondo alcune caratteristiche. Questo istituto permette di regolarizzare il reato di abuso edilizio a patto di versare comunque un’oblazione (una sanzione pecuniaria) nelle casse dello Stato;
- la sanatoria edilizia è invece una procedura che prevede costi diversi in base all’abuso edilizio da sanare, da presentare entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito.
Risulta dunque molto frequente il ricorso a queste due istanze per avere accesso a un abuso edilizio depenalizzato.