Inquilino moroso: comportamenti da tenere
Uno degli incubi peggiori per chi sceglie di concedere in affitto un immobile, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale, è l’inquilino moroso che non paga il canone d'affitto entro i termini previsti. Il locatore, in questi casi, può far valere i propri diritti rivolgendosi ad un avvocato civilista che cercherà di mediare tra le parti per raggiungere un accordo. Se non si riesce a pervenire ad un accordo, l’avvocato può procedere con un atto di intimazione di sfratto che avrà valenza solo se approvato dal giudice. Scopriamo insieme quando è possibile parlare di inquilino moroso, cosa fare per risolvere il problema e quali soluzioni adottare in base alla situazione in cui ci si trova.
La prima cosa da fare per far valere i propri diritti nei confronti di un inquilino moroso è sapere quando è possibile di farlo. Facendo riferimento alla legge n. 392 del 1978, ovvero la normativa che disciplina la morosità, il locatario è considerato moroso nel momento in cui non corrisponde il pagamento del canone d’affitto al locatore entro 20 giorni dalla data di scadenza prevista nel contratto. Se, ad esempio, è stato accordato dalle parti che il pagamento deve essere effettuato entro il 5 di ogni mese, se al giorno 25 il locatore non ha ancora ricevuto il pagamento, l’inquilino diventa moroso.
Quando il locatore dell’immobile si trova in questa situazione, può iniziare ad agire per far valere i propri diritti. È bene specificare, però, che non può farsi giustizia da solo, ad esempio sostituendo la serratura della porta per impedire all’inquilino l’accesso in casa o staccando le utenze dell’abitazione. Agendo in questo modo, infatti, il locatore commette un reato e può essere accusato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Dunque, cosa fare in caso di inquilino moroso? È possibile attivarsi autonomamente cercando il dialogo con il locatario e invitandolo ad adempiere ai propri doveri tramite una lettera raccomandata di diffida (che può essere redatta con l’aiuto di un avvocato) oppure procedendo con un’intimazione di sfratto per morosità.
Evitare di trovarsi in questa situazione è possibile consultando l’elenco degli inquilini morosi prima di stipulare il contratto d’affitto oppure includendo nell’accordo l’informativa sulla privacy che consente, in caso di necessità, di aggiungere il conduttore nell’elenco degli inquilini morosi. In questo modo, l’inquilino moroso viene disincentivato a sottoscrivere il contratto di locazione.
Per tutelare i propri diritti nei confronti di inquilini morosi, prima di agire per vie legali, è consigliato intraprendere la strada del dialogo, cercando di andare incontro, per quanto possibile, alle esigenze di chi non paga, se questo può essere utile ad evitare un inadempimento definitivo. La prima cosa da fare è inviare una lettera di diffida con richiesta di pagamento all’inquilino moroso, da redigere autonomamente o con l’aiuto di un legale.
Si tratta di una raccomandata A/R attraverso la quale si intima al locatario di pagare i canoni non ancora corrisposti entro un termine determinato. Nella lettera di diffida per l’inquilino moroso è necessario specificare che, in caso di inadempimento entro la scadenza indicata all’interno della raccomandata, il contratto si intenderà risolto e si procederà all’intimazione di sfratto per morosità dell’affitto, avvalendosi dell’assistenza di un avvocato civilista.
Se il proprietario dell’immobile non riesce a risolvere la situazione bonariamente, nonostante il sollecito all’inquilino moroso con l’invio della lettera di diffida, la soluzione è rivolgersi ad un avvocato per avviare il procedimento di sfratto, un procedimento speciale disciplinato dall’articolo 685 comma 1 del codice di procedura civile che permette al locatore di ottenere il rilascio dell’immobile affittato.
Per l’invio della raccomandata l’assistenza di un legale è facoltativa, mentre per il procedimento di sfratto dinnanzi al tribunale competente la consulenza di un avvocato è necessaria. Il desiderio è sfrattare l’inquilino moroso velocemente per riprendere possesso della propria abitazione? Molto dipende dai tempi in cui si agisce. Il consiglio è rivolgersi il prima possibile ad un avvocato.
L’avvocato notifica all’inquilino moroso la citazione per convalida di sfratto per morosità affitto. Si tratta di un particolare atto giuridico che permette di tutelare il proprietario dell’immobile. All’interno dell’atto è indicata la data della prima udienza in tribunale davanti al giudice, alla quale il locatario può presentarsi e proporre eventuali opposizioni.
Durante l’udienza, il giudice si occupa di accertare lo stato di morosità dell’inquilino e, se le verifiche hanno esito positivo, emette l’ordinanza di sfratto. All’interno dell’ordinanza è indicata la data entro la quale il locatario deve lasciare definitivamente l’immobile. Se i tempi di sfratto dell’inquilino moroso non vengono rispettati perché il locatario si rifiuta di abbandonare l’abitazione, il proprietario dell’immobile può chiedere l’intervento di un ufficiale giudiziario per far sì che l’inquilino abbandoni la casa.
In occasione della prima udienza, il locatario può presentarsi in aula e saldare il suo debito, con conseguente chiusura del procedimento. In alternativa, può chiedere al giudice del tempo aggiuntivo, non superiore a 90 giorni, per saldare il pagamento (il cosiddetto “termine di garanzia"). Può anche presentare un’opposizione dichiarando che i presupposti per lo sfratto non sussistono: in questo caso, il procedimento diventa un processo ordinario. Se, invece, il locatario non si presenta all'udienza, eseguite le opportune verifiche, il giudice può emettere l’ordinanza di convalida e determinare i tempi di sfratto dell’inquilino moroso.
La procedura da seguire per avviare il procedimento di sfratto di un inquilino moroso da un negozio è in parte simile a quella dello sfratto di un inquilino da un immobile ad uso abitativo. Dopo l’invio della lettera di diffida, anche in questo caso è consigliato rivolgersi ad un avvocato per intraprendere un’azione legale.
Tra la morosità affitto commerciale e quella abitativa esistono però delle differenze di cui è bene tenere conto. Innanzitutto, in caso di locazione abitativa, l’inadempimento del locatario è definito grave e la procedura di sfratto è giustificata anche se l’inquilino manca di pagare un solo canone d’affitto. In caso di inquilino negozio moroso, invece, è il giudice a stabilire la gravità dell'inadempimento e la necessità di emettere o meno l'ordinanza di convalida per lo sfratto. Inoltre, l’inquilino moroso, in caso di locazione ad uso commerciale, non può godere del "termine di garanzia" di cui invece può beneficiare l’inquilino moroso di un immobile ad uso abitativo per saldare il suo debito.
Quando il giudice emette l’ordinanza di sfratto dell’inquilino moroso, emette anche un’ingiunzione di pagamento nei confronti del locatario per permettere al proprietario dell’immobile di recuperare ciò che gli spetta. In caso di inadempimento, è possibile procedere con il pignoramento dei beni patrimoniali del locatario.
Cosa fare se l’inquilino moroso è nullatenente? La strada da percorrere è il pignoramento presso terzi. Il locatore può richiedere al tribunale l’autorizzazione per accedere all’anagrafe tributaria dell’Agenzia delle Entrate per sapere quali sono i beni dell’inquilino moroso e procedere al pignoramento dello stipendio, della pensione o del conto corrente.
Anche se l’inquilino moroso ha figli minori a carico, è possibile avviare un procedimento di sfratto nei suoi confronti. Naturalmente, però, la procedura si complica e richiede più tempo perché è previsto il coinvolgimento degli assistenti sociali, che si occupano di tutelare gli interessi dei minori. In questo caso, inoltre, il locatario ha diritto ad un "tempo di garanzia" più lungo: quattro mesi dalla data della prima udienza e non 90 giorni.
