Locazione commerciale e indennità di avviamento
Quando il locatore decide di cessare il rapporto di locazione commerciale, l'indennità di avviamento è la somma che dovrà versare al conduttore che ha investito nell'apertura dell’attività. Tale indennità è, dunque, un compenso dovuto all’inquilino qualora la risoluzione del contratto non sia dovuta al suo inadempimento, recesso o disdetta dal contratto, ma alla volontà del proprietario. Vediamo di cosa si tratta e quali sono i soggetti aventi diritto all’indennità.
La scadenza del contratto di locazione commerciale tra azienda e privato rappresenta un momento critico per il conduttore, poiché se l’accordo non dovesse essere rinnovato, dovrà lasciare il locale e perdere l’investimento fatto per l’avvio dell’attività. Per evitare questa situazione, la legge prevede che il conduttore ottenga, alla fine della locazione, l’indennità di avviamento e cioè una somma di denaro che il proprietario si impegna a corrispondere al termine del rapporto. Più nello specifico, l’indennità di avviamento per locazione commerciale cessata ha una duplice finalità:
- riconoscere un compenso al conduttore per la perdita dell’investimento di avviamento dell’attività;
- evitare che il proprietario tragga vantaggio dall’incremento di valore del locale oggetto del contratto dovuto alla creazione dell’attività commerciale da parte del conduttore.
Tuttavia, è bene sapere che l’indennità di avviamento commerciale per contratto di locazione commerciale interrotto dal proprietario non è sempre dovuta. Occorre, in primo luogo, che il conduttore venga costretto a lasciare l’immobile affittato per via della volontà del locatore di non procedere con il rinnovo dell’accordo. Ciò vale anche nei casi di cessazione degli effetti del contratto di affitto commerciale tra due aziende.
I contratti di locazione commerciale hanno la particolarità di rinnovarsi in maniera tacita ogni sei anni per altri sei anni. Tuttavia, può accadere che per necessità particolari, il proprietario decida di disdire il contratto prima del rinnovo automatico. In questo caso, il conduttore avrà diritto all’indennità di avviamento e, in particolare, nei casi di immobili:
- commerciali;
- industriali;
- artigianali;
- di interesse turistico.
Più nello specifico, per la cessazione preventiva del rapporto di locazione commerciale, l’indennità di avviamento spetta al conduttore nei seguenti casi:
- indennità di avviamento locazione commerciale dopo 6 anni: al conduttore spetta l’indennità per disdetta preventiva da parte del locatore solo se si è in presenza di “particolari condizioni” individuate dalla legge. Si tratta dell’indennità avviamento commerciale in scadenza naturale contratto, o meglio di indennità in prima scadenza;
- indennità di avviamento locazione commerciale dopo 12 anni: al conduttore spetta la somma relativa alla perdita dell’attività qualora il locatore abbia provveduto all’invio della lettera di disdetta dell’accordo alla scadenza del dodicesimo anno di affitto. Si tratta dell’indennità di avviamento commerciale in seconda scadenza.
Infine, il conduttore ha diritto alla percezione dell’indennità di avviamento per locazione commerciale disdetta dal proprietario anche quando quest’ultimo propone delle modifiche delle condizioni contrattuali che l’inquilino non condivide.
L’indennità di avviamento non è dovuta se il contratto di locazione commerciale:
- viene risolto per inadempimento del conduttore;
- viene risolto per recesso o disdetta del conduttore;
- viene risolto a seguito dell’apertura di procedura fallimentare da parte del proprietario del locale.
Inoltre, l’indennità di avviamento di locazione commerciale per disdetta da parte del locatore non spetta all’inquilino uscente quando l'attività esercitata non comporta contatti con il pubblico, quando l’inquilino non restituisce l’immobile dopo la scadenza del contratto e quando il conduttore non possiede le autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali svolte nell’immobile locato.
L’indennità di avviamento dovuta al conduttore al termine del contratto di locazione non dipende dalla dimostrazione di una perdita effettiva dell’investimento o dalla creazione di un danno a causa della risoluzione del contratto. In realtà, il diritto all'indennità è automatico nei casi stabiliti dalla legge e viene corrisposto indipendentemente dal livello di danno subito dal conduttore.
L’indennità di avviamento per locazione commerciale terminata, dunque, viene data al conduttore anche in presenza di un danno potenziale e non effettivo. La prova del danno non è richiesta al fine di ottenere la somma spettante al conduttore a titolo di perdita del locale in cui ha avviato un’attività commerciale.
Il calcolo dell'indennità di avviamento commerciale si basa sulla durata del contratto e sulla natura dell’attività svolta. In particolare, si può affermare che:
- l’indennità di avviamento è pari a 18 mensilità (riferibili all’ultimo canone versato);
- l’indennità di avviamento è pari a 21 mensilità per le attività alberghiere.
La cosiddetta doppia indennità di avviamento per locazione commerciale risolta prima del tempo da parte del locatore deve essere erogata qualora l’immobile venga adibito all’esercizio di un’attività commerciale della stessa natura di quella esercitata dal conduttore uscente o che sia affine o inclusa nella stessa tabella merceologica dell’attività esercitata dal conduttore uscente.