La rendita catastale dell'immobile
La rendita catastale è un valore fiscale attribuito ad ogni immobile registrato presso il Catasto. Conoscere questo dato sulla proprietà è importantissimo poiché da un lato, consente di calcolare in maniera corretta le tasse e le imposte relative ai beni immobiliari e, dall’altro, permette di ricavare il valore catastale dell’appartamento nel caso in cui vi sia il desiderio di venderlo a terzi.
Ogni immobile regolarmente registrato al Catasto, eccetto quelli con destinazione particolare (come ad esempio le stazioni per i servizi di trasporto o i ponti per cui è previsto un pedaggio) sono provvisti di un valore fiscale ben preciso: la rendita catastale. Generalmente, questo dato consente di:
- calcolare il valore catastale dell’immobile;
- individuare il valore erariale dell’immobile;
- quantificare la base imponibile per le imposte dirette e l’Imposta municipale unica.
Sebbene vengano spesso utilizzati come sinonimi, è bene specificare che la rendita catastale ed il valore catastale sono due cose diverse, sia in termini di funzioni assolte che in termini di operazione di calcolo.
Il valore catastale viene individuato principalmente per ricavare l’ammontare delle imposte sulle successioni, le donazioni e quelle di registro relative alla casa, oltreché i tributi catastali e ipotecari. Per ottenere questo valore è necessario conoscere la rendita catastale, successivamente moltiplicata per i coefficienti catastali stabiliti in base alla destinazione d’uso dell’immobile e la categoria cui esso è ascrivibile. Il risultato, dunque, sarà la base imponibile su cui calcolare diverse tasse.
La rendita catastale dell'immobile, invece, può essere definita come il reddito dell’immobile individuato seguendo diversi parametri quali la dimensione e le tabelle di estimo dell’Agenzia delle Entrate. Pertanto, conoscere il valore della rendita catastale è funzionale alla ricerca del valore catastale dell’immobile e, in maniera indiretta, a capire quali sono i tributi sulle successioni, donazioni, quelli catastali, le imposte ipotecarie e di registro. Come vedremo, rendita catastale e calcolo dell’IMU sono strettamente legati.
Per effettuare il calcolo della rendita catastale è necessario moltiplicare il valore delle dimensioni totali degli immobili per la tariffa di estimo. Quest’ultima non è altro che una cifra specifica presente nelle tabelle dell’Agenzia delle entrate per la rendita catastale che identifica la destinazione d’uso dell’immobile, la categoria catastale e la zona censuaria in cui si ubica. Ai fini del calcolo della rendita catastale, la dimensione dell'immobile può essere espressa in vani, metri quadri, o metri cubi prendendo sempre in considerazione la categoria catastale cui l’immobile fa riferimento.
Potrebbe essere utile calcolare una rendita catastale di esempio e, dunque supponiamo che ci serva individuare la rendita catastale di un appartamento di 100 mq (ovvero circa cinque vani) ubicato nel Comune di Milano nella categoria catastale dei fabbricati residenziali (A/2). Nella zona censuaria 003 e, dunque, con una tariffa d’estimo catastale di 46,48112 (euro per vano) la rendita catastale sarà: 5 x 46,48112 = 232,41€. Infine, per ottenere il valore corretto ai fini dell’individuazione della base imponibile per le imposte è necessario operare una rivalutazione della rendita catastale del 5% (aliquota fissata rispetto alla categoria di appartenenza) ed una moltiplicazione dei coefficienti d’imposta.
Anche il calcolo della rendita catastale della seconda casa si ottiene prendendo in considerazione questi due valori anche se, probabilmente, si tratta di un’operazione cui riservare maggiore attenzione dal momento che spesso è solo su questo genere di immobili che i proprietari sono dovuti a pagare le imposte.
Quando si è in possesso di un immobile, è necessario calcolare la rendita catastale ai fini IMU. L’Imposta municipale unica o Imposta municipale propria è un tributo comunale che i proprietari di immobili sono tenuti a pagare per ogni casa, ad eccezione di quella adibita ad abitazione principale.
Per calcolare l’imu sui propri immobili è necessario essere in possesso della rendita catastale dell’immobile, del coefficiente catastale di categoria e dell’aliquota IMU individuata dal Comune in cui l’immobile è ubicato. Pertanto, per il calcolo dell’IMU si usa la rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente catastale cui l’immobile è associato. Infine, è necessario applicare l’aliquota comunale al risultato ottenuto utilizzando la rendita catastale rivalutata ed il coefficiente di categoria.
Conoscere il valore della rendita catastale è utile anche per redigere correttamente il riquadro F3 del documento ISEE poiché permette di individuare il valore corretto dei terreni ed i fabbricati di proprietà.
Per il calcolo del patrimonio immobiliare è di fondamentale importanza prendere visione della rendita catastale per ISEE di ciascun immobile e, più precisamente, delle visure catastali. Per portare a termine questa operazione è possibile recarsi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate o gli sportelli catastali o, ancora, trasmettere una richiesta attraverso i servizi telematici dedicati alla rendita catastale dell’Agenzia delle Entrate.
Come abbiamo visto, per giungere al valore corretto della rendita catastale dell’immobile è necessario, oltre a fare l’operazione matematica che comprende le dimensioni e le tariffe di estimo, operare una rivalutazione della rendita catastale. Ciò significa si deve moltiplicare la rendita catastale per le aliquote fissate in base alla categoria di appartenenza e successivamente moltiplicata per i singoli coefficienti di imposta (1,60 per l’IMU per esempio).
Quando la rendita catastale risulta troppo alta significa che probabilmente il valore non è stato aggiornato dal Catasto e si sta facendo riferimento ad una rendita catastale non rivalutata. Il Catasto è sempre a conoscenza dello stato dell’immobile e, in questo caso, è possibile richiedere la rivalutazione della rendita catastale tramite apposita istanza da inviare solo nell’eventualità che l’immobile si trovi in stato di degrado o di abbandono o qualora il proprietario ne abbia cambiato la destinazione d'uso.
La consultazione delle rendite catastali è un servizio fornito dai privati o dall’Agenzia delle Entrate presso gli uffici o sul sito ufficiale. Per risalire al valore corretto tramite la consultazione delle rendite catastali ci sono principalmente tre vie, ovvero la richiesta della:
- visura catastale per immobile ovvero in base ai dati catastali del fabbricato o del terreno:
- visura catastale per soggetto ovvero in base ai dati anagrafici del proprietario dell’immobile;
- visura catastale per indirizzo ovvero sulla base del solo indirizzo legato all’immobile.
I dati necessari sono in generale la provincia in cui l’immobile è ubicato e gli identificativi catastali quali il Comune, la sezione, la particella ed il foglio. Sul sito dell’Agenzia delle Entrate sono disponibili tutti i dati relativi al Catasto, sia inerenti ai fabbricati che ai terreni. Per entrare in possesso del valore necessario alla determinazione delle imposte sull’immobile bisogna dunque richiedere la consultazione delle rendite catastali all’Agenzia delle Entrate.
