Analisi del mercato immobiliare europeo 2022
Le ripercussioni dell'invasione russa in Ucraina hanno creato sfide sostanziali per l'economia rallentando la crescita mondiale. Come reagiscono i mercati immobiliari e quali sono i segmenti nei quali conviene investire? Il punto di vista di Henry-Aurélien NATTER, MRICS Head of Research Primonial Reim.
Nel 2022, il mercato immobiliare europeo ha registrato investimenti per 202 miliardi di euro, un volume simile a quello del 2021. Tuttavia, dopo un inizio d'anno molto positivo, il mercato ha subito un rallentamento nel terzo trimestre, influenzato dalla situazione geopolitica e dall'aumento dei tassi d'interesse. Per quanto riguarda i principali Paesi europei, i volumi di investimento sono stati di 54 miliardi di euro nel Regno Unito (+8% rispetto all'anno precedente), 35 miliardi di euro in Germania (-28%), 25 miliardi di euro in Francia (+11%), 12 miliardi di euro in Spagna (+51%), 11 miliardi di euro nei Paesi Bassi (-19%) e 8 miliardi di euro in Italia (+32%).
Gli uffici sono stati la classe di attività dominante, con 69 miliardi di euro, seguiti da logistica (46 miliardi di euro), residenziale (45 miliardi di euro), retail (28 miliardi di euro), hotel (9 miliardi di euro) e sanità (5 miliardi di euro).
Secondo Primonial Reim, alcune asset class immobiliari hanno reagito meglio di altre alla situazione economica presente. Ecco un’esame dei segmenti immobiliari e delle loro performance.
Gli investimenti in beni residenziali in blocco in Europa sono scivolati al terzo posto tra le classi di attività, ma sono rimasti abbastanza vicini alla logistica con volumi di investimento di circa 45 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2022 (-8% su base annua). Questo rallentamento nel terzo trimestre è dovuto principalmente al mercato tedesco, che è uno dei più grandi e liquidi d'Europa. La maggior parte delle grandi città ha registrato decompressioni medie di circa 10 pb, che rappresentano un leggero riaggiustamento in linea con i rendimenti visti nel 2021.
L'edilizia residenziale in Europa sta mostrando segni di rallentamento a causa dell'aumento dei costi di costruzione. Nel terzo trimestre del 2022 i prezzi dei beni residenziali nell'Eurozona hanno continuato a salire, a un tasso del 5,4% su base annua. I Paesi Bassi (+12% a/a), il Portogallo (+9%), la Germania (+8%), l'Irlanda (+6%), la Francia (+5%), la Spagna (+5%), l'Austria (+3%), il Belgio (+3%) e l'Italia (+2%) hanno registrato un aumento.
Sebbene gli investitori continuino a preferire gli uffici come classe di attività, nel terzo trimestre del 2022 sono stati più cauti, poiché il settore deve affrontare le sfide del lavoro ibrido e il rischio di obsolescenza degli edifici che non hanno ancora completato la transizione energetica. Il volume totale degli investimenti nel settore immobiliare europeo degli uffici è stato di 69 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2022 (in calo del 5% rispetto al 2021). Gli investitori hanno confermato il loro interesse per il Regno Unito, con 18 miliardi di euro, seguito dalla Germania con oltre 12 miliardi di euro, dalla Francia con oltre 11 miliardi di euro di impegni, dall'Italia con oltre 4 miliardi di euro e infine da Spagna e Paesi Bassi con poco meno di 3 miliardi di euro ciascuno.
La continua creazione di posti di lavoro in Europa ha contribuito a mantenere la crescita dei nuovi contratti di locazione nei primi nove mesi del 2022. La domanda di uffici soddisfatta è stata di oltre 8 milioni di mq nei primi nove mesi del 2022, con un forte aumento del volume rispetto ai 6,5 milioni di mq affittati nello stesso periodo del 2021. Milano, Madrid, Barcellona e Francoforte hanno registrato volumi di transazioni compresi tra 300.000 e 400.000 mq.
Dopo che la prima parte dell'anno è stata caratterizzata dal cogliere le opportunità offerte dalla fine della pandemia, il terzo trimestre ha visto una chiara decelerazione. Il volume totale degli investimenti nel settore immobiliare retail europeo è stato di 28 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2022 (+15% rispetto a un anno fa). Mentre la domanda di servizi è stata il motore della crescita del PIL nel secondo trimestre, la spesa per i consumi ha risentito delle ripercussioni della guerra in Ucraina e delle sue conseguenze inflazionistiche.
La spesa dei consumatori in Spagna, Paesi Bassi e Italia ha superato la media europea, mentre quella in Francia, Belgio e Austria è rimasta indietro rispetto alla media.
Il mercto sanitario si è dimostrato relativamente resistente nonostante la mancanza di offerta. I volumi di investimento hanno superato i 5 miliardi di euro in Europa nel terzo trimestre del 2022, con un calo su base annua in termini di volume ma ben al di sopra della media dei dieci anni precedenti. Alla fine del terzo trimestre del 2022, i rendimenti primari delle case di cura in Austria, Italia, Spagna, Paesi Bassi, Finlandia, Irlanda e Portogallo erano superiori al 4%.
Nei primi nove mesi del 2022, il potenziale demografico della nuova domanda di beni sanitari ha continuato a crescere - i Paesi con il maggior numero di cittadini di età superiore ai 75 anni sono Germania (9,5 milioni), Italia (7,2 milioni), Francia (6,6 milioni), Spagna (4,9 milioni) e Paesi Bassi (1,5 milioni).
Dopo un inizio d'anno soddisfacente, gli investitori hanno ridotto i loro investimenti nel terzo trimestre del 2022. Il mercato immobiliare alberghieroha registrato un valore di 9 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2022, con un calo del 14% su base annua. Nonostante la netta ripresa dei viaggi aerei internazionali e interni, le prenotazioni alberghiere non sono ancora tornate ai livelli pre-pandemici. Le pressioni inflazionistiche stanno inoltre creando il rischio che i turisti modifichino i loro budget per l'alloggio. Madrid, Milano, Amsterdam, Bruxelles e Lisbona hanno offerto rendimenti superiori al 4,5%. I rendimenti di prima scelta per gli hotel con contratto di gestione, che consentono ai proprietari di acquisire valore sia dalla gestione dell'hotel che dall'asset immobiliare, offrono un rendimento aggiuntivo rispetto ai livelli di locazione compreso tra 100 pb e 250 pb. Nonostante la graduale ripresa del turismo internazionale, le incertezze legate alla guerra in Ucraina creano ancora rischi per il settore.
